Есть скрытый риск потерять денежные средства, оформляя займ под залог недвижимости. Этот риск — неверная оценка предмета залога. Давайте рассмотрим все этапы оценки по порядку. Ведь заложить недвижимость, чтобы взять в долг крупную сумму денег — распространённое и доступное решение финансовых проблем, хоть и связанное с определенными рисками.
Кто оценивает недвижимость
Перед тем, как определить сумму кредита, банк, МФО или частный инвестор должны оценить залоговую недвижимость. Такую оценку гражданин может провести и сам, наняв независимого эксперта. Деятельность оценщиков (индивидуальных предпринимателей или организаций) регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Каждый оценщик должен иметь образование, соответствующее его профилю, членство в саморегулируемой организации оценщиков, а также застрахованную ответственность.
Каждый банк обязан принимать оценку любого квалифицированного оценщика. Но обычно кредитные организации сами аккредитовывают фирмы, у которых впоследствии принимают оценку залогового имущества. На сайте банков обычно есть список таких оценщиков.
Как выбрать оценщика, когда вы берете займ под залог недвижимости
Сначала пройдитесь по списку банка, в котором вы берете займ (кредит). Узнайте, как быстро к вам приедет оценщик, как долго он будет готовить свой отчет, во сколько вам обойдется его работа (заемщик сам платит за эту услугу), платно ли выдается вторая копия отчета по оценке. На основании этих сведений выберете удобный вам вариант. Примерная стоимость оценки составит от 2500 до 5500 рублей.
Что такое отчет оценщика?
Оценка стоимости квартиры, предлагаемой в залог, оформляется оценщиком недвижимости в виде отчета. Этот документ хранится в письменном виде вместе с закладной на недвижимое имущество.
В отчете указывается:
- кто заказал оценку;
- кто выполнил оценку;
- по какому методу была сделана оценка;
- где находится недвижимость, в каком она состоянии, как именно она используется;
- что происходит на рынке недвижимости, где квартира будет реализовываться;
- за сколько можно будет продать недвижимость по обычной цене или на аукционе;
- что прикладывается к отчету (фото, копии документов).
Отчет подписывается, на него ставится печать и составляется приложение с кратким содержанием — для передачи в кредитное учреждение вместе с отчетом оценщика. На обложке указывается информация о квартире, заказчике и исполнителе. К отчету прикладываются фотографии недвижимости. Распечатанный отчет брошюруют и прошивают.
Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на цену
Рыночной стоимостью называют обычную цену квартиры, реализованную в разумные сроки, с выбором лучших предложений на рынке.
Ликвидационная стоимость — это минимальная цена, за которую кредитор сможет продать квартиру за самое короткое время. Рассчитывая эти показатели, специалист по оценке недвижимости оценивает квартиру (земельный участок, коммерческие площади) и делает выводы по состоянию рынка недвижимости со схожими предложениями.
От чего зависит стоимость недвижимости
- От района, в котором расположено недвижимое имущество. Площади (торговые или жилые) в центре города стоят намного дороже, чем на окраинах.
- От технических характеристик помещения. В каком году построили дом и когда последний раз делали капитальный ремонт, сколько в доме этажей и есть ли кафель в сантехнических зонах, не предназначен ли дом на снос в ближайшие годы — все это влияет на стоимость.
- От внутреннего состояния недвижимости. Здесь важно все: от светильников до обоев. Но ждать, что дизайнерский ремонт квартиры оценят выше, чем так называемый «евроремонт», не стоит.
- От состояния рынка недвижимости. Специалист по оценке сравнивает цены на аналогичные квартиры или коммерческие площади на рынке недвижимости. Для примера: панельный дом оценивается чуть ниже, чем кирпичный. Этаж под крышей снижает стоимость квартиры на несколько процентов.
Ликвидационная стоимость: логика расчета
Что такое эластичность спроса? Пример: большая квартира (четырехкомнатная) на первом этаже многоэтажки имеет небольшой спрос, так как этаж отпугивает покупателей, а большой метраж интересен далеко не всем. Быстро такую квартиру можно продать, только существенно снизив цену. Разница между ликвидационной стоимостью и рыночной может доходить до трех миллионов рублей! А вот «однушка» на третьем этаже даже панельного дома имеет высокий спрос, особенно если она в центре города. У нее разница ликвидационной и рыночной стоимости стремится к нулю.
Может быть, вы слышали выражение «деньги дешевеют со временем». Это означает, что рубль прямо сейчас стоит больше, чем рубль через один год. Продать торговые площади дешевле и сегодня намного лучше, чем дороже и потом. Такая закономерность обусловлена инфляцией, рисками из сферы политики, техническим прогрессом и смертностью человека.
Если недвижимость реализовывается по ликвидационной стоимости, в первую очередь отдаются кредитные средства. Остатки денег отдаются заемщику. Значит, чем выше ликвидационная стоимость, тем больше денежных средств останется заемщику.
Ликвидационная цена у бюджетной недвижимости не сильно разница с рыночной ценой. Ее намного проще реализовать, поскольку на нее есть спрос. А вот элитная жилплощадь в новом доме будет долго продаваться, даже если на нее сделать скидку.
Можно ли повлиять на результаты работы оценщика?
Ипотека выдается заемщику из расчета рыночной стоимости объекта недвижимости. Если владельцы жилья или коммерческих площадей оценивают свои объекты дороже, чем оценщик, кредитная организация все равно учитывает данные отчета и уменьшает сумму кредитных средств. Именно поэтому стоимость покупаемого недвижимого имущества и рыночная стоимость, указанная оценочной компанией, не должны отличаться слишком сильно.
Если квартира «запала вам в душу», но она стоит намного дороже аналогичных объектов на рынке, пообщайтесь со специалистом оценочной фирмы. Назовите свою цену, оценщик пойдет навстречу. Он в силах поставить повышающие коэффициенты за пластиковые окна, новый кухонный уголок и прочее.
Единственное, чего точно не стоит делать, так это пытаться ввести банк в заблуждение относительно реальной стоимости недвижимости. Банк может поставить плохую отметку в вашей кредитной истории.
Заключение
Если вы решили взять займ под залог недвижимости и проходите уже саму процедуру, уделите особое внимание процессу оценки. Обратитесь к нескольким оценщикам, выберете лучший вариант — фирму с аккредитацией и хорошими отзывами. Общайтесь со специалистом по оценке, назовите свою цену. Сделайте и предложите использовать ваши собственные фотографии квартиры. Помните, что отчет оценщика действует полгода. Удачи!
