К концу мая 2022 года все риэлторы Москвы, специализирующиеся на продаже вторичной недвижимости, ощутили заметное снижение темпов продаж и сокращение количества сделок купли-продаж недвижимости в целом. Недавнее снижение ставки по льготной ипотеке для новостроек до 9% вместо 12%, слегка оживило продажи строящегося жилья, но никак не повлияло на вторичный рынок.
Свободных денег у населения остается все меньше, а недоступность кредитов сильно затормозила продажи на вторичном рынке. Стагнация на вторичном рынке становится всё заметнее в долгосрочной перспективе.
Влияние льготной ипотеки на рынок недвижимости
Под условия программы льготной ипотеки для новостроек подходит до 70% строительных площадок страны. С 1 мая ставка ипотеки с господдержкой составляет 9% вместо 12%. Максимальный размер кредита по льготной ипотеке ограничен в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — 12 млн. рублей и 6 млн. рублей в остальных регионах.
Если покупаемая недвижимость стоит больше этой суммы, т.е выходит за лимит в 12 млн руб., существует схема субсидирования банком за счет комиссионного вознаграждения от застройщиков-партнеров. Сумма сверх льготного лимита гаситься по рыночным ипотечным ставкам.
Такие условия заметно оживили рынок недвижимости в мае, хотя последние две недели апреля количество ипотечных сделок оставалось практически нулевым.
На вторичный рынок недвижимости условия льготной ипотеки не распространяются. На данный момент ставки для вторичного рынка в среднем – 16,55%. Такие ставки в профессиональной среде называют «заградительными». Брать ипотеку под такие проценты никто в здравом уме не будет.
К сожалению, по факту, государство на сегодня не столько поддерживает население, сколько отрасль жилищного строительства.
Будет ли расти рынок новостроек при застое на вторичном рынке?
Можно ли хотя бы примерно рассчитать, насколько продажи на первичном рынке способны расти в отрыве от продаж вторички? Ведь для того, чтобы что-то купить, нужно что-то продать. «Люди продают вторичку, чтобы заплатить за новостройку, плюс добавить недостающее ипотекой. И чтобы продать вторичку, продавец должен найти покупателя с живыми деньгами, или отыскать заинтересованное лицо, готовое взять ипотеку. Но ведь не под 17% же годовых!?
Поэтому мера по поддержке застройщиков субсидированием ставки хороша, но сильно конечна… И если кто-то из застройщиков не видит проблемы в стагнации вторичного рынка, то это далеко не так, ведь существенный объем первички традиционно держится на встречных продажах.
Помимо этого, значительная доля продаж в новостройках традиционно приходилась на инвесторов – по разным объектам 15–40% от объема продаж. А сейчас их число явно уменьшится, особенно при сопоставлении цены в новостройках с такими же объектами на вторичном рынке, которые с мебелью и ремонтом выглядят привлекательнее новостроек. Если ничего не изменится, то дельта между новостройками и жильем в собственности будет увеличиваться, одновременно сдерживая перераспределение капитала из вторичного рынка.
Ожидания по вторичному рынку к концу года
Проблему зависимости первичного рынка от вторичного понимают и в государственных министерствах. Льготной ипотеки по новостройкам недостаточно для вывода рынка недвижимости из кризиса. На днях вице-премьер сказал, что если принятых мер по господдержке ипотеки будет недостаточно, то будет рассмотрен вопрос государственной льготной ипотеки на вторичку. Правда такое неконкретное заявление ничего не значит и его буквально вытянули из чиновника журналисты.
В конце апреля Министерство финансов поделилось прогнозом, что бюджет России в 2022 году будет исполнен с дефицитом как минимум в 1,6 трлн руб. Министр финансов Антон Силуанов уточнил, что министерство сохраняет планы обойтись без заимствований на внутреннем рынке на протяжении всего 2022 года. Для того, чтобы это стало реальностью, приходится отказываться от новых трат и работать в режиме жесткой экономии бюджетных денег, перераспределяя средства в сторону решения более злободневных задач.
Вывод: по крайней мере до конца лета рынок вторичного жилья обречен оставаться в подвешенном состоянии. Ипотека на вторичном рынке встала на паузу. Сейчас заключаются единичные сделки, которые были начаты ранее и которые надо завершить. В дальнейшем клиенты будут ждать снижения ключевой ставки и, соответственно, процентных ставок по ипотеке на вторичном рынке. Поэтому оживление в сфере ипотеки на вторичном рынке недвижимости не ожидается раньше осени.
На сегодня вряд ли кто из уважающих себя экспертов ипотечного рынка решится дать прогноз на более отдаленный период. Но, ситуация стремительно меняется и если у вас нерешенные вопросы с недвижимостью и срочно нужны деньги, есть возможность оформить кредит под залог недвижимости с помощью частных инвесторов. В этом вопросе и многих других связанных с проблемной недвижимостью Вам помогут специалисты компании «Финанс-Кредит».
