Продать квартиру в 2022 станет тяжелее

Причинами ухудшения показателей по продажам квартир могут стать два фактора. Прежде всего — это пусть и плавный, но ощутимый, дальнейший рост цен и значительное повышение ставок по ипотеке. В совокупности с инфляцией и практическим сокращением доходов большинства населения это приводит к снижению покупательской способности и смещению спроса к наиболее дешёвым вариантам квартир на рынке.

В 2022 году рост ипотечных ставок способен вызвать значительное сокращение числа сделок на вторичном рынке Москвы. Учитывая, что до 70% сегмента занимают ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования провоцирует уход с рынка большей их части, значительно ослабляя общий спрос на дорогие Московские квартиры.

Какие квартиры в Москве потеряют популярность в 2022 году

В текущем году покупатели будут более тщательно выбирать жильё. Многие отказываются от квартир с нерациональной планировкой. Немаловажным фактором отказа от покупки является неадекватная цена.

Квартиры с завышенной стоимостью

Недвижимость с высоким ценником в отличии от 2021 года станет менее ликвидной. Это в равной степени относится и к вторичному жилью, и к новостройкам.

На рынке сейчас немало примеров, когда застройщик выводит новый объект сразу по рыночной цене. Спрос на недвижимость в таком проекте на старте, невысок, поскольку там фактически нет инвестиционных покупок, которые могут составлять до 10-15% от всех сделок в объекте. В дальнейшем застройщику скорее всего приходится скидывать цену, чтобы активизировать продажи, либо «замораживать» продажи до следующего этапа строительства (повышение готовности объекта).

К концу 2021 года стоимость квадратного метра и так выросла очень существенно, при этом доходы большей части населения фактически не растут. Повышения ставок по ипотеке значительно снижает доступность новостроек для основной массы граждан.

Завышенные цены характерны и для вторичного рынка жилья. По нашим оценкам, почти треть квартир от собственников в Москве выставляются на продажу по завышенной цене. В результате такие лоты экспонируются месяцами или реализуются со скидкой. В 2022 году продать квартиру по завышенной цене будет еще сложнее.

Квартиры без отделки

В 2022 году в новостройках массового сегмента менее востребованными станут квартиры без отделки. Эта тенденция прослеживается уже несколько лет и будет дальше усиливаться. На сегодняшний день в массовом сегменте новостроек доля квартир с отделкой составляет 83,3%, в бизнес-классе — 39,9%, в премиальном сегменте — 65,8%.

Практика 2021 года показала, что «массовые» квартиры без ремонта теряют популярность. В условиях снижения доходов и роста цен на все виды строительных материалов квартиры без отделки становятся непривлекательными для потенциальных покупателей.

Квартиры с неудачной планировкой

Менее ликвидными в 2022 году по-прежнему будут квартиры с нефункциональными планировками. Речь идет о комнатах нестандартной для недвижимости формы (комнаты-пеналы, круговые, треугольные), которые сложнее меблировать и обустраивать. В них не встает стандартная мебель, все приходится делать «на заказ», что в Москве оборачивается в немалые расходы. Сюда же относятся квартиры с длинными узкими коридорами, слишком большими прихожими, маленькими кухнями, непропорциональными по площади комнатами и низкими потолками.

Теряют популярность и квартиры с классической планировкой. Внимание покупателей привлекают квартиры–студии евроформата, концепция которых заключается в отходе от привычной комнатности. В подобном жилье предполагается зонирование и удобное использование всего пространства, что особенно актуально при малой общей площади квартиры.

Квартиры с большой жилой площадью

Многокомнатные квартиры с большой площадью уходят в прошлое, по крайней мере в Москве. И прежде всего по причине дороговизны такого жилья. Большие квартиры и раньше было сложно продать по причине «космической» цены, а в 2022 году спрос на такое жилье будет только сокращаться.

Люди мыслят рационально. В условиях, когда стоимость квадратного метра и тарифы на коммунальные услуги идут вверх, вряд ли стоит переплачивать за лишние и неиспользуемые площади.

В 2021 году основной спрос (62% сделок) приходился на одно- и двухкомнатные квартиры, включая квартиры–студии, средней площадью от 40 до 58 кв. м. В 2022 году продолжится повышенный спрос на небольшие функциональные квартиры от 35 до 45 кв. м в массовом сегменте и от 50 до 60 кв. м в бизнес-классе.

Уже сейчас наблюдается сокращение площади покупаемых квартир как в новостройках, так и на вторичке. В 2022 году эта тенденция усилиться на фоне роста ипотечных ставок и цен на жилье. В Москве средняя площадь квартиры уменьшилась по всем типам комнатности. Например, однушки «потеряли» 1 кв. м — покупатели чаще всего рассматривают их метражом 38,3 кв. м. Двушки за 2021 год стали меньше на 2,6 кв. м — 58,6 кв. м.

Ради сокращения платежей по ипотеке клиенты будут стремиться сокращать приобретаемые площади. То есть жилье с непродуманными планировками с «лишними» квадратами будет пользоваться все меньшим спросом из-за подорожавшей ипотеки.

Квартиры из старого жилого фонда

Сложнее всего продаются квартиры старого фонда, это общая тенденция последних лет, она останется и в 2022-м. Среди них можно выделить сталинки, девятиэтажные дома брежневской и хрущёвской эпохи и пятиэтажки, не попавшие в программу реновации.

По-прежнему труднее будут продаваться квартиры на первых этажах. Здесь вопрос в безопасности и приватности — людям хочется чувствовать себя комфортно в своем доме и не нравится, когда в окна может заглянуть случайный прохожий. Непосредственная близость подвалов, мусорных камер, проходящие мимо дверей жильцы дома — все это отпугивающие факторы. Но бывает, что покупатели осознанно выбирают квартиру на первом этаже. Например, это касается людей пожилого возраста, а также ограниченных в передвижениях.

Квартиры на последних этажах также не очень популярны — вероятность протекающей крыши и пеших прогулок по лестнице в случае поломки лифта заставляют более тщательно подумать перед покупкой.

Районы с плохой транспортной доступностью

При выборе квартиры в 2022-м году, как и раньше, покупатели будут тщательно изучать не только планировку и ремонт квартиры, но и район дома, транспортную доступность, наличие социальной инфраструктуры, общественных пространств, природных объектов, перспективы развития территории и т.д. Отсутствие или невысокое качество хотя бы одного из этих элементов заметно снижает востребованность жилой недвижимости.

Невысокий спрос сохранится на недостаточно проработанные районы с точки зрения организации общественных зон, благоустройства и инфраструктуры, с плохой транспортной доступностью или неблагоприятным соседством (рядом с действующими промышленными объектами, кладбищами, депрессивными промзонами).

Дома, расположенные не в шаговой доступности от станций метро и имеющие плохое транспортное сообщение без перспективы его развития будут все больше терять как в спросе, так и в цене, поскольку не смогут конкурировать с квартирами в более благоприятных районах.

Однако, эти недостатки могут быть нивелированы более выгодной ценой: если она будет ниже рынка, то такие квартиры также будет востребованы.

Что делать если неликвидную квартиру нужно продать быстро?

Если при объективной оценке своей недвижимости вы обнаружили, что она рискует оказать неликвидной, есть два решения проблемы. Самый простой способ быстро продать не самое востребованное жилье – сделать скидку. Однако какой дисконт будет оптимален в конкретной ситуации, может сказать только специалист. Поэтому прежде, чем выставлять квартиру на продажу, лучше проконсультироваться с оценщиком или профессиональным риэлтором. В частности, в Финанс-Кредит вам помогут продать квартиру в максимально сжатые сроки и даже готовы выдать займ на время продажи квартиры, если вы срочно нуждаетесь в деньгах, чтобы не отдавать квартиру за «бесценок», а выиграть время для продажи жилья по адекватной рыночной стоимости.

Перспективным путем будет попытаться устранить явные недостатки квартиры. Конечно, решить глобальные проблемы (например, загрязненный воздух или отсутствие инфраструктуры), продавцу не под силу, однако хотя бы частично исправить ситуацию, вполне реально. Риэлторы дают владельцам неликвидного жилья следующие рекомендации:

• Приведите квартиру в приличный вид: сделайте косметический ремонт, уберите хлам и лишнюю мебель. Если жилье находится в «убитом» состоянии, целесообразно вообще удалить старые обои, сбить кафель, а в объявлении указать, что квартира готова к ремонту.
• Задействуйте все возможные способы рекламы: разместите объявления о продаже в каталогах недвижимости в интернете, в местных газетах, расклейте листовки по своему району. Если речь идет о жилье на первом этаже, можно попробовать привлечь внимание покупателей ярким баннером.
• Превратите недостатки квартиры в достоинства. Плохая транспортная доступность района обычно компенсируется благоприятной экологией, а расположение на первом этаже – отсутствием проблем с лифтом.
• Подумайте, как можно решить проблемы с документами. При наличии задолженности по оплате услуг ЖКХ, можно попробовать заложить эту сумму в стоимость квартиры. Если в собственниках числится ребенок, лучше заранее узнать в органах опеки, как получить согласие на сделку.
• Ищете своего покупателя. Возможно, недостатки вашей квартиры для кого-то являются достоинствами. Например, жилье на первом этаже часто выбирают пенсионеры и люди с ограниченными возможностями, чтобы проще было выбираться на улицу. Также они популярны у предпринимателей, которые переводят такие помещения в статус нежилых и используют для бизнеса. А некоторые покупатели ищут квартиру в ограниченном районе (например, чтобы поселить рядом пожилых родственников) и готовы закрыть глаза на многие недостатки.

Неликвидная недвижимость – понятие неоднозначное. Строго говоря, к ней можно отнести лишь те квартиры, которые продать практически невозможно (неразрешимые проблемы с правом собственности, чрезмерно завышенные ценовые ожидания продавца). Любой другой объект вполне реально реализовать. Главное, провести грамотную оценку, устранить хотя бы часть недостатков и найти покупателя, для которого существующие проблемы не станут препятствием для совершения сделки. Обращайтесь к профессиональным риэлторам Финанс-Кредит. Мы поможем выставить вашу квартиру на продажу в самом выгодном свете!