Реальный кредит на жильё под 6,5% или ипотечный маркетинг?

Кто заплатит за сверхнизкий процент по ипотеке?

Ряд застройщиков Москвы и Подмосковья объявил о возможности оформить ипотечный кредит по программе АИЖК под 6,45%. Сбербанк как всегда лидер рынка – по программе «Новостройки» предлагает кредиты со ставкой от 7,4%.

Причем, столь феноменально «низкие» для России и Москвы проценты, низкие только для нас, ведь в Европе, по данным Европейского центрального банка, средний размер ставки по ипотечному кредиту на 10 лет в августе 2017 года составил 1,94% годовых. Базовая процентная ставка остается на уровне 0%. В России, по данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с начала года, - 11% (для сравнения: в 2006 году была 14,9%).

За 10 лет европейский заемщик выплачивает банку 20% стоимости квартиры, а средний россиянин – 100%.

АИЖК предлагают перемены?

На запрос о возможности оформления ипотечного кредита под 6,45% в АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования) уточнили: действительно, по ипотечным программам агентства через его партнеров можно оформить ипотеку как с фиксированной ставкой (от 9%), так и с переменной.

Переменная ставка зависит от уровня инфляции и меняется раз в квартал. На данный момент - в четвертом квартале 2017 года переменная процентная ставка ипотечного кредитования в АИЖК составляет - 6,45% годовых.

Если инфляция поднимется выше текущего уровня, вырастут и проценты. По договору с заёмщиками, при изменении ставки в большую сторону, ежемесячный платеж останется фиксированным, изменится только срок кредитования (увеличится). Это исключает для заемщика риск роста расходов на обслуживание ипотечного кредита.

Итак: Относительно низкая переменная ставка ипотеки (от 6,45%) зависит исключительно от уровня инфляции. Какой она будет в следующий квартал или через год – неизвестно. Теоретически никто не мешает банку поднять переменную ставку ипотеки до любого значения в зависимости от уровня инфляции. И сколько лет в результате придется платить по кредиту – неизвестно.

Фиксированная ставка, предлагаемая программами банков партнеров Агентства ипотечного жилищного кредитования, значительно выше – от 9%.

АИЖК – опция «Переменная ставка»

• Ставка: 6,45% — 4 квартал 2017;
• Срок кредитования: от 3 до 30 лет;
• Первоначальный взнос: от 30%.

АИЖК программа «Новостройка» (Фиксированная процентная ставка)

• 9,00% — при сумме кредита до 50% от стоимости квартиры;
• 9,25% — при сумме кредита 51-70% от стоимости квартиры;
• 9,50% — при сумме кредита 71-80% от стоимости квартиры.

Льготная ипотека от застройщика

Откуда на рынке предложения по кредитам под залог недвижимости ниже ключевой ставки центробанка в 8,25%? Банки, разумеется, не будут работать себе в убыток. Разницу между стоимостью денег и процентной ставкой для покупателя новостроек взяли на себя застройщики.

Программа субсидирования ипотеки застройщиками очень похожа на государственную, которая существовала с 1 марта 2015 года по 1 января 2017 года, с небольшими отличиями:

• В государственной программе субсидирования ипотеки банку компенсировалась разницу между его ставкой и ставкой для конечного заемщика. Ставка банка обычно равна сумме ключевой ставки и процентов сверху, на которых зарабатывает сам банк. До 2017 года субсидия со стороны государства для перечисления банкам рассчитывалась как разница между ключевой ставкой ЦБ РФ, увеличенной на 2,5%, и 12% соответственно.
• После окончания срока действия государственной программы поддержки ипотеки - с 1 января 2017 года, для стимулирования спроса на недвижимость многие застройщики совместно с банками разработали похожие программы. Теперь сами застройщики компенсирует банкам доходы, которые те вынуждены терять из-за дополнительного понижения процентной ставки.
• Льготные условия на выплату ипотеки внедряют не все застройщики и далеко не на все свои проекты. Срок действия льготных ипотечных условий у застройщиков как правило ограничен одним-двумя годами, на начальных этапах строительства, чтобы активнее втянуть в процесс потенциальных заемщиков. По окончании этого срока начинают действовать стандартные ипотечные условия по одной из программ.

Субсидирование ипотеки застройщиком - реальная помощь или маркетинг?

В принципе, любую программу субсидирования ипотеки можно смело считать маркетинговым инструментом. В случае с застройщиком, льготная ипотека является аналогом скидки застройщика на квартиры в новостройках, только дается эта скидка не сразу, а растягивается на некоторый срок кредита.

Застройщики стали чаще предлагать субсидируемые ставки по ипотеки вместо прямых скидок. Проще говоря, они дают покупателю выбор: получить единовременную скидку на квартиру или дисконт к ежемесячным платежам по ипотеке.

По мнению Рустама Арсланова, директора департамента продаж ГК «Гранель» - выбирать субсидирование имеет смысл, если покупатель берет ипотеку на большой срок – от 20 лет. «Тогда он отказывается от 4-5% скидки и выигрывает за счет длительной ипотеки», - отмечает он. Если клиент рассчитывает выплатить кредит за 5 лет, выгоднее получить скидку от застройщика.

В данном случае никаких чудес нет - красивый маркетинговый ход. Застройщик предоставляет дополнительный дисконт по ипотеке не в ущерб себе. «Те 4%, которые мы отдаем банку, все это включаем в цену, – поделился Рустам Арсланов, – Так мы «отыгрываем» в цене и получаем ту же экономику для компании».

Большинство застройщиков научились активно пользоваться инструментом субсидирования и оценили на практике его маркетинговую эффективность – продажи выросли на 10-15%. Простыми скидками такого результата не добьешься.

Ждем снижения ставок по ипотеке в 2018 году

По мнению многих участников ипотечного рынка Москвы - ставки по ипотеке будет снижаться. Застройщики ориентируются на уровень 8,5 - 9% к 2018 году.

Специалист ипотечной программы Сбербанка - Наталья Круглова прогнозирует, что уже в следующем году ставка может снизиться до 9-9,5%. Прогноз сбербанка не беспочвенный, а в свою очередь ориентирован на прогноз Центрального Банка, который вещает, что к 2020 году ключевая ставка может быть составить 6,5 - 7% при инфляции в 4%.

По данным ЦБ РФ, объем выдаваемых ипотечных кредитов в течение года вырос в разы: в октябре 2006 года - 97 753 млн рублей, на октябрь 2017 - 1 285 259 млн рублей.

По материалам IRN.RU и CIAN.RU