Проверка квартиры или дома на юридическую чистоту является важным моментом для любой финансовой организации реализующей программы кредитования под залог недвижимости.
![Проверка на чистоту при оформлении договора залога недвижимости Проверка на чистоту при оформлении договора залога недвижимости](/assets/cache_image/images_article_1/dogovor-zaloga-chistota-01_1200x800_2f7.webp)
При рассмотрении заявок потенциальных заёмщиков, желающих получить деньги под залог недвижимости, банк или кредитная компания в обязательном порядке проверяют объект залога на юридическую чистоту. Что это означает?
Дело в том, что такой объект залога как недвижимость в случае неисполнения заёмщиком своих кредитных обязательств - выставляется кредитором на продажу в судебном порядке. И если заранее, небыли учтены все спорные юридические моменты с собственностью объекта недвижимости являющегося залогом, то кредитной организации это может грозить многомесячными судебными тяжбами. Результат которых вовсе не однозначен, да и проценты по кредиту все это время будут только расти.
Важные моменты проверки юридической чистоты недвижимости
Кредитные брокеры «Финанс-Кредит» тщательно и в срочном порядке проверяют каждый объект залоговой собственности на «юридическую чистоту» перед тем как заключить договор и выдать деньги заёмщику под залог недвижимости. А именно, у собственника запрашивается выписка из домовой книги, либо единый жилищный документ, где будут указаны все зарегистрированные люди в данной квартире. Получить такие документы не составляет никакого труда, они выдаются в МФЦ в день обращения.
Следующим шагом проверки недвижимости на юридическую чистоту является выяснение вопроса о приватизации квартиры. Была ли приватизирована квартира? Ведь бывшие члены семьи собственника, приватизировавшего жилое помещение, которые отказались от приватизации в его пользу, сохраняют за собой право пользования этим жилым помещением бессрочно. Имеется соответствующая судебная практика о вселении в жилые помещения бывших членов семьи.
Пример из опыта риэлторов «Финанс-Кредит»
- В 2005 году, когда приватизация только началась, супружеская пара и их совершеннолетний сын решили узаконить право собственности на квартиру. За пару лет до этого их дочь, прописанная на тот момент в этой квартире, поступила в институт и переехала жить в квартиру дедушки, чтобы быстрее добираться до занятий. Она написала отказ от участия в приватизации, а чуть позже (после приватизации) дедушка прописал ее у себя. Родители продали квартиру, но у дочери осталось юридическое право на проживание в бывшем отчем доме.
Если бы дедушка прописал ее к себе до приватизации, то право на проживание она бы потеряла. Конечно, честный человек в подобной ситуации этим правом никогда не воспользуется. А у кого вариантов больше нет (например, дедушка умер и завещал квартиру другим детям, внукам) или просто натура, как у Остапа Бендера, тогда покупатель проблем не оберется. В такой ситуации до сделки нужно запросить у дочери заверенный нотариусом отказ от претензий на проживание в этой квартире.
Поэтому кредитные брокеры «Финанс-Кредит» в обязательном порядке уточняют у собственника квартиры о наличии зарегистрированных лиц в квартире и фиксируют в договоре гарантию владельца на то, что объект залога свободен от прав третьих лиц.
Как получить деньги под залог квартиры с прописанными?
Наличие и количество прописанных в квартире на момент заключения договора залога недвижимой собственности НЕ имеет значения. Просто все прописанные в квартире лица в обязательном порядке должны быть упомянуты в договоре. Вы имеете все шансы получить деньги под залог квартиры с прописанными в размере до 75% от рыночной стоимости вашей собственности.
Самая распространенная ситуация, когда квартира закладывается, но собственник с семьей там еще прописан. В таком случае в договоре залога будет присутствовать пункт, в котором собственник и прописанные в квартире лица обещают выселиться в случае возникновения ситуации, когда квартира будет выставлена на продажу по причине нарушения кредитных обязательств со стороны заёмщика. Договор четко разграничивает права, обязанности и даже ответственность каждой из сторон на этапе подготовки к сделке. Как правило, в нем проговариваются даже такие условия, как сроки, в которые владелец должен освободить жилое помещение.
Правильный договор залога недвижимой собственности
Чем лучше будут проработаны условия договора залога недвижимой собственности, тем лучше будет для обеих сторон, это позволит минимизировать риски и в дальнейшем избежать длительных судебных споров.
До заключения договора у сторон имеется реальная возможность сделать запросы или получить соответствующие справки и выписки. То есть проверить «юридическую чистоту» объекта недвижимости.
В условия договора включается обязанность собственника выписаться самому, а также снять с регистрации прописанных граждан, а затем предоставить выписку из лицевого счета об отсутствии прописанных лиц, если объект – квартира, и выписку из домовой книги – если объект частный дом.
Хорошо, когда условия договора залога соблюдаются. Что же делать, если зарегистрированные лица не будут торопиться менять прописку или вовсе не хотят? В таком случае существует определенная стратегия. Закон в этой ситуации на стороне займодателя, правда, с оговорками.
Важно понимать, что с момента заключения договора залога собственник теряет часть прав на свою недвижимость – они переходят к новому собственнику. Об этом говорится в части 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника». При этом прописка действительно дает право на пользование жильем, но в каждой конкретной ситуации есть свои нюансы, поэтому выясняются они уже по факту.