Практические советы бедовому заёмщику. Вопреки разуму Москвичи продолжают брать ипотечные кредиты, причём на очень длительный срок - в среднем на 15 лет. В большинстве случае за столь долгий период ипотечного кредитования случается множество непредвиденных обстоятельств мешающих осуществлять своевременные выплаты по кредиту (потеря работы, развод, болезнь и т. д.). Если в такой ситуации оказались именно Вы - можем вас утешить, вы не одиноки. По статистике Финанс-Кредит - более половины заёмщиков сталкиваются с теми или иными проблемами при выплате процентов по кредитам и в частности по ипотечному кредиту. Что же делать?
Банальные истины
Самый первый совет заемщику — не молчите и не прячьтесь, а сразу обращайтесь в свой банк, не дожидаясь просрочки платежа. Потому что согласно стандартному кредитному (ипотечному) договору - если вы допустите три просрочки в течение года или задержите выплату процентов более чем на 90 дней, а размер долга к тому моменту будет больше 5% от стоимости квартиры, то банк по закону может потребовать полного погашения кредита досрочно. Говоря по русски - вы сильно рискуете в один момент остаться без квартиры.
В банке надо рассказать о сложившейся ситуации, а лучше изложить ее в заявлении, по возможности предоставив документы обосновывающие задержку платежа (справка из больницы, свидетельство об увольнении с работы и т.д..). Могут пригодиться документы, подтверждающие крупные затраты - покупку недвижимости или автомобиля.
В вашем случае сотрудник банка постарается оценить - это ваши временные трудности, при которых вы всё же намерены оставить себе ипотечную квартиру и продолжать выплачивать кредит или имеются какие-то другие объективные причины, по которым решение финансовых проблем может затянуться надолго — и банку придётся продавать квартиру из под залога.
В большинстве случаев банк не заинтересован в потере заемщика, поэтому если вам нечем выплачивать кредит - это для него нерадостная новость, ведь продажа залоговой квартиры это крайняя мера, по той причине, что процесс продажи квартиры из под залога непростая и долгая процедура. Скорее всего, банк постарается пойти вам навстречу, дать отсрочку или пересмотреть условия кредитного договора. Особенно если вы до этого добросовестно выполняли свои обязательства и есть хоть какая-то надежда, что ваше материальное положение вскоре улучшится.
Если нечем выплачивать кредит не отказывайтесь от посторонней помощи
В зависимости от ситуации, есть возможность выгодно реструктурировать кредит, иначе ещё эту процедуру называют - рефинансированием ипотеки. При этом кредитное учреждение оценивает финансовое положение заемщика, причины ухудшения его материального положения, стоимость объекта залога, изначальные условия кредитования, кредитную историю и многие другие параметры. Важное условие рефинансирования кредита — срок кредитования: с момента выдачи займа должно пройти не менее шести месяцев!
Как правило реструктуризация долга не уменьшает общий долг, а лишь изменит порядок выполнения обязательств по кредиту для заёмщика, дав ему шанс восстановить финансовое положение и возобновить платежи. Рефинансирование кредита при невозможности его выплачивать — это, по сути, изменение условий кредитования в лучшую для вас сторону: рассрочка платежей, кредитные каникулы и даже снижение процентной ставки.
Чаще всего банки предлагают заемщикам, оказавшимся в затруднительном положении, льготный период на срок до девяти месяцев, в течение которого заемщик выплачивает не менее 50% от суммы ежемесячного платежа. При этом невыплаченые в течение льготного периода проценты и основной долг переносятся на будущие платежи.
Ещё, как вариант заёмщику предлагают снизить ежемесячный платеж: допустим, вместо 40 тыс. руб. в месяц вы будете выплачивать банку 20 тыс., но срок кредита при этом увеличится. Правда, в случае с ипотечным кредитом это работает плохо, так как изначально ипотека оформляется на долгий срок и его увеличение, скажем, с 20 до 25 лет не приведет к серьезному снижению ежемесячного платежа.
В ряде банк предоставляет так называемые кредитные, или ипотечные каникулы (на один — шесть месяцев), когда заемщик временно платит только проценты по кредиту...
Ипотечные каникулы
Ипотечные, или кредитные каникулы — это отсрочка исполнения обязательств по погашению ипотеки на короткий период — от 1 до 12 месяцев. Наиболее распространенный вариант каникул — замораживание платежей по самому кредиту на определенный период, когда в течение, допустим, 3–6 месяцев гасятся только проценты. При аннуитетном платеже такой вариант может быть интересен во второй половине срока кредита, так как в начале большую часть суммы составляют именно проценты.
Живой пример: Сумма кредита — 1 млн руб. на срок 120 месяцев (десять лет) под 10% годовых. Ежемесячный платеж по кредиту — 13 215 руб. В первый месяц соотношение будет следующим: 4881 руб. — погашение тела кредита и 8333 руб. — проценты. В 37-й месяц платежей (через три года): 6581 руб. — основной долг, 6633 руб. — проценты, то есть достигнут баланс. Последний, 120-й платеж (через десять лет) уже состоит из 12 996 руб. на погашение кредита и 109 руб. — на погашение процентов.
Кредитные каникулы могут быть предоставлены: в связи с рождением ребенка на период до трех лет, длительной нетрудоспособностью в связи с тяжелой болезнью, потерей работы в результате ликвидации работодателя или сокращения, могут быть и иные причины. Решение всегда остаётся на совести кредитора. Банк рассмотрит все обстоятельства, документы и примет решение. Отказов в таких случаях не так уж мало.
Совет кредитного эксперта: Кредитные каникулы банки дают не более чем на полгода, и то, только один раз. Если у вас несколько ипотечных кредитов, отсрочка платежей возможна по каждому из них в отдельности. Заемщик также может завершить каникулы досрочно. Специалисты также советуют не накапливать долги, реально оценивать свои возможности и при вероятности длительных финансовых затруднений постараться погасить весь долг досрочно через продажу части своего имущества.
Вам следует реально оценить, что можно продать из своего имущества, кроме залоговой квартиры. Продажа машины или дачного домика помогут решить проблему, поскольку вырученные деньги можно использовать для внесения аннуитетных платежей.
Если продать квартиру за долги единственный выход
Если продавать кроме купленной по ипотеке квартиры нечего, то предварительно оповестите об этом банк. Обычно сделка по продаже ипотечной квартиры выглядит следующим образом. Продать ипотечную квартиру без разрешения банка не получится. С разрешения банка, если реальная рыночная стоимость квартиры выше, чем ваш долг, банк как правило разрешает продавать залоговую квартиру самостоятельно, с условием, что сделка купли-продажи пройдёт под их контролем.
Заемщик находит покупателя, которого он должен сразу предупредить, что квартира находится в залоге у банка. Если покупателя это не смущает, они с продавцом заключают договор задатка — этот задаток выплачивается банку в виде погашения долга по ипотеке. После этого банк должен снять с квартиры обременение в регистрационной палате. Договор задатка предполагает, что заемщик обязуется продать покупателю квартиру после того, как банк снимет с нее обременение. Затем стороны заключают договор купли-продажи, и квартира обретает нового собственника.
Чаще всего заемщик заинтересован продать ипотечную квартиру побыстрее и, соответственно, завершить свои отношения с банком. Но сейчас ситуация на столичном рынке вторичного жилья такова, что многие квартиры продаются подолгу: из десяти быстро продаются только две, а остальные «зависают» на рынке. Поэтому надо быть готовым к тому, что придется существенно снизить цену, ну и конечно-же лучше обратиться в профессиональное риэлторское агентство. Специалисты с многолетним опытом на рынке недвижимости Москвы помогут вам правильно оценить свою недвижимость, чтобы продать её в короткий срок по максимальной стоимости.
Инвестиционная компания «Финанс-Кредит» специализируется на решении проблем собственников недвижимости оказавшихся в ситуации продажи квартиры или дома из под залога. К нам обращаются даже в самых казалось бы безнадёжных ситуациях. В большинстве случаев у нас будет для вас выгодное предложение!
Консультация специалиста по телефону:
