Как правильно рефинансировать ипотеку? Примеры расчётов

Сейчас ставки по ипотеке находятся на исторически минимальном уровне, поэтому если у вас ставка по ипотеке была выше 10% годовых, то есть смысл обязательно рассмотреть вопрос рефинансирования. Как это правильно сделать, расскажем в этой статье.

Рефинансирование ипотеки — это более сложная процедура чем даже просто получение первичного ипотечного кредита. Попробуем составить некую дорожную карту для того чтобы понимать, что и в какой последовательности сделать, чтобы в итоге свой кредит рефинансировать по более низкой ставке.

Первое — сбор документов. Это справка о доходах, копии трудовой книжки и так далее, в зависимости от набора документов который требуется в новый банк.

Второе — вы напишете заявление о том чтобы вам предоставили новый ипотечный кредит.

Третье — оценка стоимости квартиры. Обязательная процедура, которая стоит денег и на нее придётся потратиться. Банк предоставит вам эту услугу у своего аккредитованного оценщика, либо вы сами можете его найти.

Четвертое — если все будет хорошо и кредит будет одобрен, то это подписание договора и перечисление денег.

Полученные деньги уйдут только на погашение кредита. Их нельзя будет получить наличными. Это безналичный перевод в счет полного погашения кредита, который у вас есть в предыдущем банке. Но это еще не всё...

Пятое — вам придется обратиться в Росреестр и поменять предмет залога. Квартира у вас останется та-же самая, но залогодателем должен стать другой банк, поэтому сначала нужно снять обременение, получив справку о полном погашениии долга в предыдущем банке, обратиться в реестр и получить документы о залоге на новый банк.

Шестое — предоставить документы в новый банк о том, что теперь квартира уже заложена по-новому ипотечному кредиту.

Если посмотреть, то как минимум, пять или шесть раз вам придется обращаться в банки и разные инстанции. Рефинансирование — это достаточно трудоемкая и сложная процедура и прежде чем в нее ввязываться, нужно обязательно все взвесить и самое главное — посчитать!

Дополнительные расходы на рефинансирование

Кроме снижения ставки, заемщика будут ждать и дополнительные расходы. Рассмотрим основные четыре момента:

1. Более высокая процентная ставка до момента оформления залога в новом банке. Вы должны понимать, что как только вы перечислили деньги из нового банка в старый банк, то соответственно, у вас кредит стал не обеспеченный. Поэтому банк на период оформление залога будет вам начислять более высокую ставку. Эта ставка даже может быть больше, чем та, которая у вас сейчас действует по ипотеке. Скорее всего она будет больше. Это стимулирует клиентов как можно быстрее переоформлять залог, иначе эта процедура может затянуться аж до трех месяцев.
2. Страховые тарифы. Да, сейчас центральный банк ведет речь о том, чтобы банки сами оплачивали страховые премии по такого рода страховым полюсам, но пока этого нет и соответственно заемщики вынуждены сами платить за это деньги. Цены здесь могут быть от двух до двадцати тысяч и даже больше, в зависимости от суммы кредита.
   
   Важно понимать, что каждый банк работает со своим пулом страховщиков и там свои тарифы. Не исключено, что ваши новые тарифы будут больше, чем те, которые есть сейчас. Это нужно обязательно учесть, потому что это ежегодная плата за ипотечную сделку.
3. Оценка стоимости квартиры. Ни один банк не возьмет старую оценку, потому что цены постоянно меняются. В каких-то районах квартиры дешевеют, где-то дорожают, поэтому нужна свежая оценка. Оценка недвижимости может стоить примерно от 5 до 10 тысяч рублей. Это существенные деньги, которые следует обязательно закладывать в схему своих расчетов, с тем чтобы не прогадать.
4. Госпошлина за регистрацию залога. Она около 2000 рублей, плюс, возможно услуги посредников, это те люди которые помогают вам максимально быстро зарегистрировать новый залог. Тут думайте сами, что вам выгодней, заплатить посредникам, чтобы они быстрее со всеми договорились в Росреестре и вам сразу же мгновенно выдали новые документы, либо вы будете ждать, сами собирать документы, может быть какие то дополнения с вас потребуют ну и так далее. Это нужно тоже посчитать. Ценник у посредников обычно это 5–10 тысяч рублей. Они берут за свои услуги учитывая свой опыт и хорошие связи в Росреестре.

Эти четыре основных пункта расходов нужно закладывать в расчет схемы рефинансирования.

Когда рефинансироваться не выгодно?

Надо понимать, что есть ситуации, когда операция рефинансирования будет в принципе невыгодна. Как правило — это небольшая сумма кредита, то есть менее миллиона рублей и соответственно небольшой срок до погашения кредита, как правило менее 3 лет. Рассмотрим на конкретных примерах:

Пример № 1.

Итак, мы берем кредит 700 тысяч рублей. Ставка 11% годовых и срок до погашения 36 месяцев. Если мы уменьшим сумму ставки на 1 процент, то соответственно переплата у нас уменьшится. Сейчас она составляет почти 125 тыс. рублей.

При ставке 10% получаем уменьшение переплаты до 113 тыс. руб. Разница всего 12 тысяч. Это по сути, размер госпошлины и стоимости оценки квартиры. То есть практически мы ничего не выиграем, а даже можем и проиграть. На период переоформления залога будет более высокая ставка и не исключено, что страховые тарифы тоже будут больше прежних.

В таком случае никакого резона влезать в рефинансирование нет и тратить на это время не стоит. Рефинансирование будет невыгодно если будет небольшая разница в процентных ставках по старому и новому кредиту. Как правило это разница находится в диапазоне одного процента и менее.

Пример № 2

Сумма 1 млн. рублей, ставка 10%, срок погашения - 60 месяцев. Это пять лет, но давайте посмотрим что будет если мы уменьшим ставку на 0,5%, вместо 10% получается 9,5%. При 10% - переплата 275 тысяч, при 9,5% она будет 260 тысяч, то есть размер долга уменьшился всего на 15 тысяч рублей. Если поделить на 5 лет, получается по 3 тысячи рублей в год или 250 рублей в месяц. Сумма незначительная и явно не заслуживает потери нервов и времени на рефинансирование.

Цели рефинансирования

Цели у рефинансирования на самом деле могут быть разные, потому что получая новый кредит по новой ставке вы выбираете и новый срок кредитования.

Первая цель — это так называемый ежемесячный платеж. Возможна ситуация когда вам нужно просто снизить ежемесячный платеж. Допустим вы хотите чтобы у вас в течение года накапливать деньги на отпуск или вам нужно платить обучение ребенка. Т.е вы хотите освободить свои текущие расходы для того, чтобы увеличить куда-то дополнительные вложения.

Тогда вы можете увеличить срок кредитования. Ставка у вас низкая и даже переплата в этом случае может быть больше. Но у вас основная цель — это снижение ежемесячного платежа или рефинансирование в этом плане вам может очень сильно помочь.

Вторая цель — это основной размер переплат. Очень многих пугает, что за вес период они заплатят три стоимости квартиры и т.д. Уменьшив ставку вы можете и значительно снизить размер переплаты. Это для вас будет главной целью которые вы преследуете.

Третий важный момент — это срок кредитования. Допустим вы уже человек предпенсионного возраста, вам до пенсии осталось пять лет, а кредит у вас на 7 – 8 лет. Путем рефинансирование вы можете установить новый срок меньше, понимая, что в течение этого срока вы еще способны оплачивать такие суммы ежемесячных платежей, а дальше уже нет.

Естественно, что все эти три цели можно достигать одновременно и в этом нет ничего предосудительного. Как правило стараются именно так и сделать. Чтобы снизить и размер ежемесячного платежа и размер переплаты и в идеале конечно, снизить срок кредитования.

Когда не стоит пытаться рефинансировать

Отдельно остановимся на трех моментах, когда в принципе не стоит пытаться рефинансировать ипотеку, потому что вам банк её не одобрит.

1. Официальный доход. Если официального дохода нет, т.е на момент получения ипотеки он был, вы официально работали, все было нормально, но потом случилось нечто и вы перестали получать официальный доход. К примеру, стали фрилансером. Т.е есть у вас доходы есть, но они не задекларированы.
   
   В этом случае практически банк вряд ли вам одобрит, так как ему нужно подтверждение вашей платежеспособности.
2. Снижение стоимости квартир. Это важный момент. Если квартиры начинают падать в цене, а сумма кредита которую банк готов будет одобрить может быть не более чем 80% от рыночной стоимости квартиры.
   
   Допустим квартиру вы покупали за 3 млн. руб. и кредит допустим был на такую же сумму. Цены упали и теперь она стоит 2,5 миллиона а вы хотите получить те же 2,5 миллиона, которые еще остались должны. Новый банк это не одобрит. Он эти 2,5 миллиона дисконтирует на 20%, а это по сути 500 тысяч и сможет вам выдать только 2 млн. руб. Поэтому думая о рефинансировании нужно понимать, какая динамика рыночной стоимости вашего конкретного жилья на сегодня.
3. Наличие просрочек по кредиту. Допустим у вас еще был потребительский кредит (покупали телефон, телевизор и т.д.) или даже по этой ипотеке у вас были какие то серьезные просрочки. Следовательно вы уже испортили свою кредитную историю и в этом случае нет смысла рыпаться и пытаться получить новый кредит по низкой ставке. Вы стали неблагонадёжным заемщиком и естественно новый банк не готов будет выдать вам новый кредит.

Как видите, в сделке по рефинансированию ипотеки много самых разных, как положительных, так и отрицательных моментов. Только точный учет и расчет всех обстоятельств позволят вам совершить действительно успешную сделку по рефинансированию и облегчить свое финансовое бремя.

Выход есть всегда

В свою очередь, компания Финанс-Кредит является инвестиционной компанией на рынке недвижимости Москвы. Мы работаем с 2009 года. К нам часто обращаются по вопросам рефинансирования люди с испорченной кредитной историей, которым банки отказывают в рефинансировании. Имея прочные связи с частными инвесторами мы помогаем таким людям решить их финансовые проблемы. Для таких клиентов мы предлагаем ряд выгодных вариантов рефинансирования, перекредитования и выкупа недвижимости из под залога. Ставка рефинансирования будет немного выше чем в ведущих, крупных банках, но и наши риски с такими клиентами тоже возрастают.

У вас есть шанс рефинансироваться и получить новый кредит под залог недвижимости даже с очень плохой кредитной историей. В каждой ситуации нужно разбираться индивидуально. Звоните нам: +7 (903) 960-95-54 или оставляйте заявку на сайте. Обещаем в любом случае разобраться и постараться помочь. Консультация бесплатна!