Изменения в законе об участии в долевом строительстве

Данный законопроект касается всех дольщиков. Согласно новым поправкам из закона исключается упоминание о праве дольщика отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком своих обязанностей (то есть до устранения недостатков).

Что предлагают депутаты для улучшения жизни дольщиков

Сейчас:

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Предлагается:

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона. и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В новой редакции закона исключили саму возможность права отказаться от подписания передаточного акта.

Попробуем разобраться на конкретных примерах. Если в ваших планах стоит приобретение недвижимости или вы уже находитесь в процессе выбора, эта информация будет для вас чрезвычайно полезной.

Процесс приёма–передачи новостройки для дольщика

Как сейчас происходит процесс приёма–передачи новостройки для дольщика?

1. Застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Это на целый многоквартирный дом. Туда приезжает комиссия в которой есть сотрудники муниципалитета, застройщики, представители надзорных органов и т.д. Они походили, посмотрели и если все нормально подписывают документы что дом готов к сдаче.

2. Застройщик вызывает Вас на осмотр квартиры. Вы приезжаете, можете брать с собой строителей, экспертов, в общем кого угодно и приезжает представитель застройщика. Если Вас всё устраивает, есть тепло, вода и т.д., то соответственно вы подписываете акт приёма–передачи. Если же вас что-то не устраивает, то параллельно составляется акт о недоделках на основании которого Вы отказываетесь от подписания акта приёма–передачи.

Конкретный пример одного из дольщиков:

В 2021 году мы с женой приобрели таунхаус в Новой Москве и застройщик начал пытаться вернуть нам то, что мы купили.

Так как таунхаус был в десятиквартирном доме, то разрешение на ввод в эксплуатацию у него было. Но при осмотре выяснилось, что в дом не подаётся газ и по этой причине не работает отопление. Поэтому мы написали что отопления нет и отказались от подписания акта приема–передачи.

Мы это проделывали четыре раза, так как застройщик присылал эти акты 4 раза в одностороннем порядке. В итоге мы выиграли 4 суда, пока застройщик не решил проблему с газом. По суду мы получили существенную компенсацию за неустойку.

Именно обязанность застройщика выплачивать неустойку за каждый день простоя, в случае несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию заставляет его торопиться с устранением недостатков и этот момент на сегодняшний день является наиболее актуальным для застройщиков и дольщиков.

Аналогия с покупкой автомобиля:

Вы заплатили в автосалон полную стоимость автомашины, пришли её получать, а вам говорят — что то у неё двигатель не заводится. Исходя из вышеописанной предлагаемой логики, Вы обязаны будете взять эту машину, а уже потом заниматься её ремонтом. Может у этого дилера, а может и у другого. Факт, что мы обязаны взять неработающую машину.

Точно также будет происходить и с приёмом жилья. У вас может не быть воды, света, может не работать канализация, но вы обязаны будет её принять и уже потом заниматься устранением недостатков.

Подарок застройщикам — проблемы дольщикам

В Пояснительной записке к законопроекту указывается, что законопроект подготовлен в целях совершенствования законодательства о долевом строительстве, а также повышения гарантии прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства.

Один из инициаторов этого закона пытался навести тень на плетень, рассуждая о том, что есть гражданский кодекс, есть конституция и т.д. Но это на наш взгляд полная профанация. Потому что как только акт приема–передачи будет передан в одностороннем порядке, через месяц он вступает в силу и вы становитесь собственником.

У вас сразу возникает три проблемы:

1. У вас пропадает право на неустойку.
2. Вы становитесь налогоплательщиком за свою недвижимость, несмотря на то, что жить там ещё не можете.
3. Вам начнут начислять коммунальные платежи и сделать с этим вы ничего не сможете.

Новый закон — огромный подарок для застройщиков. Ведь им теперь вообще не придется напрягаться чтобы устранить какие-то недоделки. До этого, основным аргументом для них были неустойки, которые они обязаны были выплачивать и которые могли достигать значительных величин. 1\300 от ключевой ставки за каждый день просрочки. Это примерно 70 тыс. рублей в месяц каждому дольщику. Теперь эту возможность хотят исключить, что весьма печально.

Если закон будет принят в том виде, в котором он сейчас опубликован на сайте государственной думы, то шансы дольщиков на справедливость значительно уменьшаться. Ознакомиться с законопроектом и отслеживать его рассмотрение можно по ссылке: https://sozd.duma.gov.ru/bill/1134552-7

Что делать?

Если закон будет принят, то выход останется только один — покупать только уже готовое жильё, чтобы была возможность адекватно оценить его качество. Вероятность того, что застройщик будет напрягаться для исправления недоделок после сдачи жилья, крайне маловероятна. И даже обращение в суд врядли исправит ситуацию. Придётся самому нанимать бригады, потом выставлять эти счета застройщику, подтверждать суду и так далее. Всё это достаточно долго и муторно, тем более, что возможность взимания неустойки с застройщика будет ликвидирована по закону.

В такой ситуации скорее всего спрос на новостройки будет снижаться, а цены на вторичном рынке будут расти. Будем посмотреть. Время покажет.